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Crowdfunding immobilier : la solution pour investir à court terme ?

Posted by Charley AZOULAY on 21 sept. 2017 10:30:00
Charley AZOULAY

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En matière d’épargne, il importe de diversifier ses placements. Aujourd’hui, il existe de nombreuses solutions pour placer et faire fructifier ses économies à court terme. Leurs intérêts varient en fonction des taux de rendement, de la durée de mobilisation des ressources, des risques associés ou encore de la fiscalité appliquée.

Parmi ces solutions, le crowdfunding immobilier est le placement tendance de la rentrée pour votre épargne (que vous soyez jeune ou senior) ou votre trésorerie d’entreprise. Découvrez cette solution pour investir à court terme !

 

Le crowdfunding immobilier, l’investissement court terme plébiscité

Le financement participatif immobilier est une technique de financement encore naissante, mais qui est en plein boom. En l’espace de quatre ans, le crowdfunding immobilier a explosé et s’est installé comme une alternative d’investissement à court terme très performante : 273 projets de promoteurs ont été financés via le crowdfunding immobilier.

Rien qu’au premier semestre 2017 :

- 85 projets étaient concernés (contre 63 à la même période l’an dernier et 131 sur l’ensemble de 2016).

- 36 millions d’euros ont été collectés avec le financement participatif immobilier, soit 20 % de plus qu’au premier semestre 2016.

- et 31 projets ont été remboursés (soit 9 millions d’euros), parmi lesquels près de la moitié avait été financée lors du premier semestre 2016. A titre de comparaison, 38 projets ont été remboursés sur l’ensemble de l’année dernière.

Aujourd’hui, le crowdfunding immobilier représente une communauté active de près de 12 000 personnes qui financent ponctuellement ou régulièrement des programmes immobiliers neufs.

Devant le succès remporté par ces plateformes, l’autorité des marchés financiers (AMF) a décidé en 2014 d’encadrer la pratique et de la règlementer dans l’intérêt des investisseurs. C’est ainsi que l’AMF a créé et mis en place en octobre 2014 le statut de CIP (Conseiller en Investissement Participatif).

 

En quoi consiste le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding est un terme anglais que l’on traduit littéralement par « financement par la foule », autrement dit financement participatif. Appliqué à l’immobilier, le crowdfunding immobilier est donc le « financement par la foule d’opérations de promotion immobilière ».

En clair, les personnes privées (les particuliers) comme les personnes morales (les sociétés),résidentes ou pas, peuvent co-financer les fonds propres d’un promoteur immobilier. Le plus souvent, ce sont des promoteurs en recherche de fonds propres additionnels qui font appel à ces plateformes de crowdfunding immobilier pour compléter le financement de leurs programmes immobiliers neufs.

Le crowdfunding immobilier est en somme le complément de financement nécessaire aux promoteurs immobiliers : il leur permet de construire et livrer le programme immobilier en un ou deux ans. Pour l’investisseur, le crowdfunding immobilier est un moyen de participer au financement d’un secteur d’activité dans l’économie réelle qui crée à la fois des logements, de l’emploi, et produit de la valeur ajoutée (PIB).

 

Pourquoi investir à court terme dans le crowdfunding immobilier ?

L’immobilier est l’investissement préféré des Français. Sur un marché de l’immobilier neuf en France très porteur, les programmes sont généralement déjà vendus 12 à 18 mois avant leur livraison.

Le crowdfunding immobilier profite de cet engouement des Français pour ces trois raisons :

1) ce placement court terme offre des taux de rendement beaucoup plus intéressants que l’ensemble des solutions d’épargne traditionnelles comme les livrets A, les livrets bancaires ou l’assurance-vie, de même que les SCPI. Nombre de plateformes annoncent des rendements bruts allant de 8 à 12% par an sur des périodes de 12 à 36 mois.

2) son niveau de risques est moins élevé que pour des opérations de placements boursiers car ils sont maîtrisés en amont via une sélection rigoureuse des projets immobiliers. Enfin, notons la forte dilution du risque par la mutualisation : ainsi, si le montant moyen global « levé » sur ses plateformes pour financer une opération est de 423 000 euros, l’enveloppe individuelle moyenne n’est que de 2 700 euros.

3) sa fiscalité est également une opportunité. En effet, les obligations souscrites via le crowdfunding immobilier sont assimilées à des valeurs mobilières et non à des valeurs immobilières. À ce titre, les gains sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IRPP) et aux prélèvements sociaux.

La fiscalité appliquée sur les revenus mobiliers est plus souple notamment pour les expatriés non-résidents. Elle pourrait s’avérer encore plus avantageuse si la proposition d’Emmanuel Macron de retirer les valeurs mobilières du calcul de l’ISF est adoptée dans les cinq années à venir. 

 

les risques liés à l'investissement sur une plateforme de crowdfunding immobilier

 

Comment le crowdfunding immobilier peut-il donner de forts rendements avec un risque faible ?

Pour y répondre, il faut bien comprendre le mécanisme de ce type d’opération. Lorsqu’un promoteur immobilier projette de construire et de vendre un programme neuf, il doit au préalable acheter le terrain.

Pour le financer, il a alors besoin de cash. Or, les banques ne prêtent plus aux promoteurs immobiliers pour acheter des terrains. Les promoteurs sont donc dans l’obligation de trouver des solutions pour pouvoir non seulement acheter le terrain, mais également d’autres terrains pour pouvoir continuer à donner du travail à leurs équipes techniques.

Ils font alors appel à des obligations qui sont des dettes obligataires émises, éligibles à l’appel public à l’épargne. Et c’est grâce aux plateformes de crowdfunding que les promoteurs vont donc pouvoir proposer leurs projets avec un plan de financement. La rentabilité versée à l’investisseur est à la fois proportionnelle au « timing d’entrée » dans le projet (plus il rentre tôt, en amont du projet, plus le rendement sera élevé) et au risque porté par l’investisseur.

Le risque réel d’un tel investissement repose sur la capacité du promoteur tout simplement à vendre son programme. En d’autres termes, si le programme est vendu, le risque est complètement maîtrisé puisque l’opération est alors dénouée et les coupons obligataires versés à chaque investisseur. L’investisseur a donc tout intérêt à choisir des programmes qui soient validés par la banque, avec une pré-commercialisation significative, et dont le permis de construire est purgé.

Autre risque non négligeable : la faillite du promoteur. Si les risques de ce type de placement sont de plus en plus maîtrisés, il est possible pour les investisseurs de perdre l’intégralité de leur mise initiale. A ce jour, une seule mésaventure est arrivée aux investisseurs, celle du promoteur Terlat dans laquelle deux plateformes sont impliquées (Anaxago et Wiseed). Un conseil : diversifiez. Le mieux est de placer de petits montants, dans différents projets et sur plusieurs plateformes.

 

Qui peut investir dans le crowdfunding immobilier ?

Tout un chacun, quelle que soit la classe d’âge (à partir de 18 ans) peut participer à des opérations de crowdfunding immobilier à partir de 1 000 euros. Il suffit d’aller sur Internet sur l’une des plateformes de crowdfunding immobilier agréées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).

Ainsi, de matière autonome et réfléchie, tout le monde peut décider d’investir dès 1 000 € dans un projet immobilier préalablement sélectionné et validé par un comité d’expert. L’investisseur a le choix entre plusieurs projets. Tout se passe de manière sécurisée sur la plateforme. Les documents nécessaires sont téléchargés directement en ligne. La solution vous permet de contrôler et de suivre l’évolution du projet et d’être remboursé dans les meilleurs délais.

Pour investir, retenez ces quelques conseils de bons sens :

1. Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier. N’hésitez pas à répartir vos liquidités sur plusieurs programmes. Pourquoi pas un ou deux programmes très en amont, et le reste sur des programmes plus sûrs et davantage avancés

2. Étudiez la cohérence du projet. Visez des ensembles de taille moyenne ou petite. Prenez le temps de lire et d’étudier les analyses diligentées par les plateformes en amont.

3. Répartissez vos fonds sur des projets ayant des durées différentes (12 à 24 mois).

Sachez également que le rendement annoncé n’est pas lié au risque du projet mais au timing d’entrée dans le projet. Plus vous rentrerez en amont plus le rendement sera élevé.

Pour investir à court terme ou pour sa trésorerie d’entreprise, la solution crowdfunding immobilier est une alternative fort intéressante pour celui ou celle qui souhaite dynamiser son épargne sur une période courte tout en participant activement, et à son rythme, au financement de l’économie réelle du pays.

 

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Tags: Crowdfunding immobilier, Financement participatif

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